はじめに
マイホームを売却した場合は、適用要件を満たせば譲渡所得の計算上3000万 円の特別控除枠が用意されています。
では、夫が底地を保有し、その敷地の上に家屋を妻名義で建築している場合な ど、敷地と家屋の所有者が異なる場合に居住用財産の3000万円の特別控除 （以下、マイホーム特例）は適用されるのでしょうか？ 結論から言うと所有者が別々でも一定の要件を満たせばマイホーム特例は適用 できることになり、不動産売却時の手取りが増えることになります。 本記事では所有者が別々の場合のマイホーム特例の適用要件や留意点について 解説します。
マイホーム特例とは？
居住の用に供している家屋の譲渡又はその家屋と共にするその敷地の用に供さ れている敷地等の譲渡については、一定の要件に該当する限り居住用財産を譲 渡した場合の3000万円の特別控除の特例の適用があります（措法35①)。 しかし、その家屋の所有者と敷地の所有者とが異なる場合は、その家屋の所有 者については居住用財産の3000万円の控除の特例の適用がありますが、敷地 の所有者にはこの特例の適用がないのが原則です。 ただし、家屋とその敷地の所有者とが異なる場合において、次の要件に該当す るときはその敷地の譲渡所得の計算上マイホーム特例が適用することができる ものとされています（措通35－4)。
所有者が別々の場合のマイホーム特例の適用要件
①家屋の所有者とその敷地の所有者とが、その家屋と敷地とを共に譲渡した こと
②家屋の所有者とその家屋の敷地の所有者とが、親族関係を有し、かつ、生 計を一にしていること
③ その敷地の所有者は、その家屋の所有者と共にその家屋に居住していること
従って、夫婦間の場合、この①～③の要件を満たすことができれば建物と敷地 それぞれ所有が異なることとなってもマイホーム特例は適用することが可能と なります。
留意点① 3000万円控除額の上限
二人同時に家屋と敷地を売却することなるので各々が3000万控除を受けれる ことではありません。 家屋の譲渡所得の金額の計算上控除できなかった居住用財産の3000万円の特 別控除の控除不足分が、敷地の譲渡所得の金額の計算上控除できます。 つまり、家屋の所有者と敷地の所有者の2人分の譲渡益の合計額から3000万 円の特別控除ができるということです。
留意点② 適用要件の判定時期
上記の①から③までの要件のうち②及び③の要件に該当するかどうかは、その 家屋の譲渡の時の状況により判定します。 また、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日から同日以後3 年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものである場合 には②の要件に該当するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供さ れなくなった時からその家屋の譲渡の時までの間の状況により③の要件に該当 するかどうかは、その家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった時の直 前の状況により判定することに取り扱われております（措通35－4 （注一))。
おわりに
この記事では家屋と敷地が別々の所有者の場合のマイホーム特例の適用の可否 について解説しました。 ①家屋の所有者とその敷地の所有者とが、その家屋と敷地とを共に譲渡した こと ②家屋の所有者とその家屋の敷地の所有者とが、親族関係を有し、かつ、生 計を一にしていること ③ その家屋の敷地の所有者は、その家屋の所有者と共にその家屋に居住して いること こちらの要件を満たせばマイホーム特例が適用できることになりますので譲渡 所得の計算上適用漏れがないようにしましょう。
